走过2008年上半年的广州楼市,“降价”、“低迷”、“观望”成为了关键词。
从全国第一个商品小区东湖新村诞生至今,广州楼市已走过了30年历程,今年是“三十而立”。而这场自2007年秋季开始的调整,广州房地产业正在经历着一场成长的阵痛。本次调整,既是对近年来楼价疯狂上涨、发展商疯狂扩张的一次修正,也将
为未来房地产行业持续健康发展打下更坚实的基础。———编者
地产30年痛并成长着
1978年,党的十一届三中全会作出了实行改革开放的重大决策,随即广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。面对这次千载难逢的机遇,广东经济一路狂飙猛进,广东房地产这30年来也一直走在全国前列。
从东湖新村这个新中国第一个商品小区的诞生,到从深圳土地出让的共和国第一拍,再到房地产企业纷纷上市……一批广东房企称雄全国:销售额最大的专业住宅开发企业的万科,上市房企中市值最大的碧桂园,持续四年综合实力第一的富力地产……这些企业的发展,是中国经济成长的缩影,这些企业的产品,也是改革开放30年来民众生活不断提高的佐证。
在中国改革开放的30年征途上,住房制度改革直到1998年才破题,其标志是福利分房制度在这一年终结,代之而起的是住房商品化。1998至2008,这10年,是前所未有的建筑形态和生活方式裂变的10年；这10年,是从平房、筒子楼,到花园洋房、别墅和奢侈型住房的居住快速提升的10年；这10年,是房地产行业、家居行业迅速壮大和创造财富的10年,是品牌地产诞生和壮大的10年。
修正调整为行得更远
自1998年福利分房末班车开走之后,住房商品化令房地产市场高歌猛进。2003年后,全国房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。虽然2005年后国家出台了“国八条”、“国六条”等一系列针对房地产行业的调控政策,但房价仍然如脱缰的野马般飞涨,2007年推向了最顶峰。
2006年5月17日,“国六条”出台,其中“90平方米以下户型,占总开发面积70%以上”的政策,触动了开发商最敏感的神经。2007年9月27日,“房贷新政”出台,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例提高至四成。逐波加强的调控,让疯涨的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临,转而关注“寒冬”究竟有多长。
在房价的疯狂上涨中,普通城市居民发现拥有一套房子的梦想仿佛越来越远,而国家“居者有其屋”的施政愿望显然也不可能靠楼市来解决。在广州等城市率先进行“限价房”、“新社区”等住房保障探索之后,2007年,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,我国全新的住房供应制度初步形成:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。
中国的住房供应制度的重大改变,将对房地产行业发展产生深远的影响。
行业洗牌或将加速
到2008年,疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头,让争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。2008年上半年,深圳、广州等地土地流拍现象此起彼伏,房价出现松动,给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。
今年半年来,广州楼市一直呈现价跌量缩的态势,在成交量方面,预期6月共成交5千套左右,同比仍低2至3成。央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示,受调查的7个大城市未来3个月打算购房的居民占比,已连续两季处于15%左右的历史低点。
楼市进入下降通道,行业洗牌不可避免。最近,央行今年第三次公布上调存款准备金率至17.5%,房地产能从银行得到的贷款再次减少；而近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准,提前预缴力度的加强,对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。
有关专家预测,中国房地产企业将面临一次汰弱留强的行业大洗牌,而这次洗牌有如一次“成人礼”,在经过充分的行业调整之后,未来房地产业将可望迎来更为健康蓬勃的明天。